Projetado por três expoentes da arquitetura em São Paulo - João Batista Vilanova Artigas (1915 - 1985), Fábio Penteado (1928) e Paulo Mendes da Rocha (1928) - o Conjunto Habitacional Zezinho Magalhães Prado, em Guarulhos, São Paulo, é encomendado a Artigas, em 1967, pela Cecap (Caixa Estadual de Casas para o Povo), para funcionar como modelo de política estadual. Planejado para uma população de 55 mil habitantes em 130 hectares de área e contando com infra-estrutura urbana (escolas, hospital, centro de saúde, posto de puericultura, estádio, cinemas, hotel, teatro, comércio próprio, clube, transporte etc.), o projeto do Conjunto Cecap - Cumbica, como é conhecido, retoma em linhas gerais as experiências de habitação popular que têm lugar no país entre as décadas de 1930 e 1950 e conta com a intensa participação de arquitetos modernos. Graças à ação dos Institutos de Aposentadorias e Pensões ligados a diferentes categorias profissionais (os IAPs), diversos conjuntos residenciais são projetados a partir do final dos anos de 1930, sob inspiração direta das tendências urbanísticas do momento: fundamentalmente o repertório dos Congressos Internacionais de Arquitetos Modernos - CIAM e as concepções de Le Corbusier (1887 - 1966). Dentre as realizações importantes da época estão: o Conjunto do Residencial do Realengo, de Carlos Frederico Ferreira (1906 - 1996), implantado entre 1939 e 1943; o projeto para a Vila Guiomar, Santo André, São Paulo, 1949, também de Carlos Frederico Ferreira; o Passo d'Areia - IAP, Porto Alegre, 1946, de Marcos Kruter e Edmundo Gardolinski; O Conjunto Habitacional Pedregulho (1950) e o Conjunto Habitacional da Gávea (1954), ambos de Affonso Eduardo Reidy (1909 - 1964); e o Conjunto Residencial de Vila Isabel (1955), de Francisco Bolonha (1923).

Após um longo período de carência de políticas habitacionais (o Plano de Metas do governo Juscelino Kubitschek não faz referências à questão da moradia), é criado pelo governo militar, em 1965, o Banco Nacional de Habitação - BNH, com vistas a definir uma política habitacional para o período pós-golpe, com a construção intensiva de casas para a venda. O BNH financia tanto moradias para as classes médias quanto para as camadas populares, em geral conjuntos habitacionais com baixos padrões de qualidade, localizados nas periferias das grandes cidades. Apesar do contexto de forte repressão política, parte dos arquitetos acredita ser possível ocupar espaços nas instituições do Estado para a realização de projetos de habitação popular. Nessa direção, a experiência mais significativa é a realização do conjunto Cecap-Cumbica, parte de uma série de obras públicas realizadas por Artigas na ocasião (hospitais, estações rodoviárias, escolas, ginásios, sete conjuntos habitacionais), algumas também para o Cecap: Cubatão (1970), Americana (1972), Jundiaí (1973), Mogi-Guaçu (1975), Marília (1976) e Jaú (1976). Sobre essa atuação, afirma o arquiteto: "Vivi a década de 1970 cercado pelo medo, mas inegavelmente me aproveitei um pouco do milagre econômico".

O projeto urbanístico do Parque Cecap não parece apresentar novidades em relação à nova capital criada em 1960 e às experiências de Reidy. Sua maior contribuição reside na opção pela planta livre para a habitação popular. Graças a ela, os apartamentos, com paredes internas independentes da estrutura - portanto removíveis - podem ser adaptados aos gostos e necessidades de cada família. O uso das janelas corridas, por sua vez, encontra-se na contramão do modelo das construções do BNH, que utilizam pequeníssimas janelas. Princípios corbusianos podem ser sentidos nos contornos gerais da obra, como, por exemplo, nas cores vivas que diferenciam os apartamentos e que conferem à fachada um aspecto de mural multicolorido. A organização do espaço se orienta pelo conceito de freguesia, espécie de nacionalização da noção de superquadra usada por Lúcio Costa (1902 - 1998) em Brasília. Cada freguesia abriga um conjunto de edifícios e equipamentos urbanos em uma área de cerca de 15 hectares, para população estimada de 9.884 habitantes. Encontra-se aí a mesma idéia de autonomia das unidades, que se integram a conjuntos mais amplos.

O projeto prevê que a obra seja executada de forma industrializada, de acordo com as aspirações de Artigas de que a habitação é um objeto de desenho industrial. Nesse sentido, são realizados estudos exaustivos anteriores à execução do projeto: pesquisa espacial, técnica e de materiais; investigação da espessura e tratamento do concreto, do revestimento de pisos e paredes, das divisórias, caixilhos, equipamentos e parte hidráulica. Tudo meticulosamente calculado, tendo em vista à produção em massa. Afinal, a aspiração maior orientadora da obra diz respeito à democratização das técnicas industriais e modernas de construção. Segundo Paulo Mendes da Rocha, "o objetivo foi, através das novas possibilidades dadas pela pré-fabricação, atingir um nível de excelência que demonstrasse que a qualidade de uma habitação não deveria corresponder ao padrão econômico de uma determinada classe social, mas aos conhecimentos técnicos do seu momento histórico, que permitissem uma construção racionalizada, honesta e acessível a todos".

O Conjunto Habitacional Zezinho Magalhães Prado revela as preocupações éticas e políticas que marcam as concepções arquitetônicas de Artigas. Trata-se de uma das mais importantes experiências de habitação popular realizada durante o governo militar, destacando-se frente aos conjuntos do BNH construídos na época. Todavia, sobre a obra recaem as críticas que sofrem todos os conjuntos habitacionais durante a década de 1960, empreendidas por arquitetos que defendem a necessidade de reconhecimento de outras soluções de construção de moradia boa e barata para as populações de baixa renda das grandes cidades - como a autoconstrução por meio de mutirões, com maior participação dos futuros moradores na definição do projeto, na execução da obra e na gestão do empreendimento.